Chi può partecipare all’assemblea condominiale?

11 Luglio 2016|Diritto Condominiale|

Spesso la privacy (definita anche diritto alla riservatezza delle persone) è in contrasto con il diritto ad essere informato dei condomini, situazione che si verifica in particolar modo nell’assemblea condominiale.

Infatti, sovente, sia l’amministratore nell’esercizio delle proprie funzioni sia l’assemblea condominiale, come organo deliberante, si trovano a dover trattare una serie di dati sensibili riguardanti proprio i condomini (debiti, liti con i vicini, etc).

Per evitare violazioni della privacy sono state previste delle regole per il corretto svolgimento dell’assemblea condominiale, al fine evitare la dispersione di dati sensibili riguardanti i condomini, tutelando nel contempo il loro diritto ad essere informati di quanto succede nel palazzo.

In primo luogo devono partecipare alle assemblee condominiali i condomini personalmente e cioè i proprietari degli appartamenti componenti il condominio.

Tuttavia, la legge prevede che il proprietario può “intervenire all’assemblea anche a mezzo di un rappresentante munito di delega scritta”, rappresentante che potrà essere quindi un esterno al condominio, salvo disposizioni contrarie del regolamento condominiale[1] che potrebbero essere ben più stringenti..Tale terzo potrebbe essere quindi un vostro avvocato o commercialista, i quali potranno intervenire con maggior incisione e competenza su una particolare questione di diritto o fiscale. Rimane quindi che terzi al condomino possono venire a conoscenza di dati ed informazioni riguardanti la vita condominiale ed i condomini.

Inoltre, spesso, partecipa all’assemblea non il reale proprietario, bensì il convivente di questo, cosiddetto “condomino apparente”. Attenzione però, per la Cassazione[2] la figura del condomino apparente non ha alcun valenza giuridica, in quanto nelle assemblee condominiali devono essere convocati solo i veri condomini, cioè i veri proprietari, e non coloro che si comportano come tali senza esserlo. Rimane fermo che il condomino apparente ben potrà partecipare all’assemblea esibendo idonea delega conferita dal convivente proprietario. È quindi compito dell’amministratore di condominio accertare in modo minuzioso chi sia l’effettivo proprietario per il valido svolgimento dell’iter assembleare.

Anche altre persone rispetto ai proprietari e ai loro delegati possono prendere parte all’assemblea condominiale. Il codice civile, infatti, impone all’amministratore di tenere l’anagrafe condominiale che registri  tutti gli aventi diritto e cioè tutte le persone che hanno un ipotetico diritto di voto nell’assemblea condominiale[3]. In virtù di tale anagrafe condominiale risulta evidente che potranno prendere parte all’assemblea condominiale anche gli usufruttuari e i nudi proprietari di un appartamento, ovvero coloro che hanno acquisito il diritto di godere dell’unità abitativa per una certa durata, così come gli inquilini.

Gli usufruttuari potranno cosi partecipare alle delibera dell’assemblea condominiali sulle questioni che riguardano l’ordinaria amministrazione ed il godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre per le decisioni riguardanti opere straordinarie dovrà essere convocato e deliberare solo il nudo proprietario[4]. Ad esempio, gli usufruttuari potranno deliberare sulle spese relative alla pulizia ed illuminazione delle scale, al compenso dell’amministratore, all’uso dell’ascensore, etc. Gli inquilini dovranno invece essere convocati e potranno votare (al posto del proprietario) in merito a decisioni sui servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria di cui beneficiano, se le spese sono poste a loro carico nel contratto di locazione. Il conduttore può anche intervenire, ma senza diritto di voto, sulle decisioni riguardanti modifiche di altri servizi comuni[5].

Infine e non meno importante, anche tecnici e consulenti, quindi estranei al condominio, possono partecipare all’assemblea condominiale. Il Garante per la protezione dei dati personali, nel vademecum predisposto in materia di privacy[6], ha tuttavia chiarito che tecnici, consulenti e avvocati, il cui intervento all’assemblea può essere richiesto anche da un singolo condomini, possono partecipare per il solo tempo necessario all’espletamento di quanto richiesto, se i partecipanti all’assemblea ritengono l’intervento necessario per specifici punti all’ordine del giorno. In caso di mancato consenso unanime, tali estranei non potranno partecipare all’assemblea (salvo delega conferita da un condomino).

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[1] Art.67 disp. att. c. c.
[2] Sentenza n. 8824 della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione in data 30 aprile 2015.
[3] art. 1130 c.c. comma 6:  l’amministratore deve “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contente le generalità dei proprietari, titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento”.
[4] Art. 67 c. 3 disp. att. del cod. civ.
[5] Art. 10 legge 392/1978
[6] www.garanteprivacy.it

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