Il compenso dell’amministratore di condominio

23 Giugno 2015|Diritto Condominiale|

L’amministratore di condominio, mentre agli inizi del secolo era nella quasi totalità dei casi una persona che viveva nel condominio in questione – ed infatti il regio decreto del 15 gennaio 1934 n. 56, all’articolo 16, sanciva la gratuità della prestazione, proprio perché era uso comune che tale ruolo fosse assunto periodicamente da ogni partecipante al condominio – negli anni si è trasformata in una professione vera e propria, con conseguente diritto al compenso.

Quest’attività è divenuta inoltre molto complessa perché prevede che chi la eserciti abbia un’infarinatura di base di diritto, contabilità, capacità nella stesura dei bilanci, capacità diplomatiche nel saper gestire i temperamenti dei molti legittimati a presenziare alle assemblee condominiali, un’infarinatura di base di architettura et alia…

Questa legittimazione al rango di professione e, soprattutto, le difficoltà affrontate e l’impegno profusi dagli amministratori nella stessa, sono state riconosciute dalla L. 220/12. Tutto ciò naturalmente a vantaggio della compagine condominiale, sia perché una figura, terza rispetto ai proprietari ed imparziale rispetto agli interessi degli stessi, rende più facile l’accettazione delle delibere condominiali, sia perché un ottimo amministratore è assai più affidabile, nella risoluzione delle quotidiane problematiche condominiali, di uno dei signori condomini improvvisatosi amministratore.

compenso amministratore

Ovviamente l’assunzione di un professionista ha un costo e l’articolo 1129 comma XIV c.c. prevede espressamente che, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Quindi la mancanza di un prospetto del compenso dell’amministratore può determinare la nullità della nomina, il che comporta l’impossibilità di sanarla, anche in caso di presentazione tardiva del prospetto del compenso dovuto.

Tutto ciò è stato previsto dal Legislatore sia a favore dei condomini i quali, di conseguenza, potranno scegliere l’amministratore di condominio tra i candidati in base ad una comparazione trasparente dei preventivi, in modo da conoscere il metodo di quantificazione del compenso prima di procedere alla scelta dell’amministratore, sia a favore degli stessi amministratori.

Difatti, occorre ricordare che l’esaustività del preventivo dell’amministratore è nello stesso interesse del professionista, poiché è previsto esplicitamente dalla legge che ogni altra spesa eccedente l’ordinaria amministrazione debba essere specificamente approvata dall’assemblea. La legittimazione dell’amministratore a ricevere il compenso dovuto per l’ordinaria amministrazione, infatti, avviene all’atto della nomina, con l’approvazione del preventivo.

Per tutto ciò che è straordinaria amministrazione, invece, compresa la previsione del compenso da erogare all’amministratore in tali casi, deve essere deliberato e ratificato dall’assemblea condominiale. Infatti, l’articolo 1135 II comma c.c., prevede che l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente e, di conseguenza, non potendo predisporli, a maggior ragione non potrà aver diritto al compenso per essi.

Il compenso dovuto a titolo di straordinaria gestione, quindi, siccome eccede il potere di ordinaria gestione, deve essere ratificato volta per volta. La ratifica del compenso dell’amministratore per la straordinaria gestione può essere precedente l’inizio dei lavori, come può essere successiva. In quest’ultimo caso, una volta espletati i lavori di straordinaria manutenzione, e quindi riconosciuto l’impegno profuso dall’amministratore, può essere ratificato il compenso richiesto dal professionista.

Per evitare l’alea della mancata ratifica del compenso richiesto dall’amministratore a titolo di straordinaria gestione del condominio,  è pratica comune degli amministratori redigere un preventivo che comprenda, da una parte, una dettagliata disamina dei compensi dovuti a titolo di ordinaria gestione, ed in una seconda parte, un elenco dei costi dovuti a titolo di compenso in caso di lavori di straordinaria manutenzione.

A presto! L’avvocato sempre con te!


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