Tutti noi abbiamo potuto assistere alla costruzione di questi grandi complessi architettonici formati da molti edifici, con spazi in comune come campi da tennis, piscine o altre strutture, oppure lavanderie, viali d’accesso, parco giochi per bimbi, portineria, servizi di sorveglianza….
L’esempio tipico nelle grandi città è quello di più palazzi sviluppati in verticale che fanno capo ad un solo complesso. Nelle provincie, invece, è più facile imbattersi nei cosiddetti super condomini orizzontali, vale a dire gruppi di villette a schiera con muri maestri in comune, oppure altre parti comuni come il viale, il cancello d’ingresso, il parco, gli impianti fognari, le aree destinate a parcheggio…
Questo tipo di costruzione è chiamato supercondominio e l’articolo 1117 bis c.c. ne fornisce una definizione efficace: è un complesso composto da più unità immobiliari o più edifici che hanno parti in comune.
Ricordiamo che la pluralità di palazzi che compongono il supercondominio potrebbe comporre un solo condominio (con un unico codice fiscale ed un unico amministratore) oppure ogni singolo stabile potrebbe essere un condominio autonomo, con un proprio codice fiscale ed un proprio amministratore.
L’amministratore di supercondomio gestisce le parti comuni tra gli stabili, mentre l’amministratore di condominio si occupa della gestione dei singoli stabili.
Il Legislatore, a dire il vero con un po’ di ritardo, ha regolato questa nuova realtà con la Legge 220/2012 che introduce l’art. 1117-bis c.c., il quale applica le norme del condominio anche al supercondominio, eliminando il dibattito sulla possibile vigenza della disciplina sulla comunione.
Quindi per quanto riguarda la stesura del bilancio, il regolamento condominiale, l’utilizzo delle parti comuni, la divisione delle spese etc… per il supercondominio valgono le stesse regole prescritte per il condominio.
Soltanto per l’Assemblea di supercondominio il codice prescrive regole specifiche. Infatti, l’aspetto più ostico dell’amministrazione di questi grandi agglomerati è la convocazione dei numerosi proprietari, e in particolare il raggiungimento del quorum. Per rendere quindi più agevole la gestione delle parti comuni a più edifici, l’articolo 67 disp att.c.c. comma III prescrive che quando i proprietari sono più di 60, ciascun condominio deve eleggere, con la maggioranza dell’articolo 1136, V comma (maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore del condominio), il proprio rappresentante all’assemblea di supercondominio.
Il rappresentante ha un mandato non sottoponibile a limiti o condizioni, ma il suo potere di decisione è limitato alla sola gestione ordinaria e alla nomina dell’amministratore di supercondominio.
Con la figura del rappresentante, un edificio intero verrà efficacemente rappresentato nel supercondominio da una sola persona. Quest’ultima, ricevuta la convocazione per l’Assemblea di supercondominio, ha l’obbligo di riferire gli ordini del giorno che verranno discussi all’amministratore del condominio. Parimenti, egli dovrà rendere edotto l’amministratore del condominio di quanto deciso nell’Assemblea di supercondominio, come sancito dall’art. 67 disp. att. c.c. IV comma.
Lo stesso articolo prescrive anche come comportarsi nel caso in cui un palazzo del supercondominio non provveda a eleggere il proprio rappresentante. In tal caso, ciascun proprietario dello stabile, oppure un delegato degli altri palazzi, può chiedere con ricorso all’autorità giudiziaria la nomina, previa diffida a provvedere allo stabile renitente, entro un termine ragionevole.
Una volta nominati tutti i rappresentanti dei palazzi coinvolti, questi si riuniranno per decidere sulle materie di ordinaria gestione e sulla nomina del super amministratore di supercondominio.
La legge, però, non dispone nulla riguardo le modalità di elezione del super amministratore. Per via del rimando agli articoli in materia di condominio (art. 1117 bis c.c.) si ritiene che le regole per la nomina dell’amministratore di supercondominio siano quelle usualmente applicabili per il singolo palazzo. La normativa non è tuttavia adottabile senza qualche correttivo. Infatti, come verrà calcolata la maggioranza? Come calare in queste realtà i quorum costitutivi e deliberativi, soprattutto per teste? Aspettiamo delucidazioni dalle prime pronunce utili da parte dei giudici, che possono contribuire con il loro orientamento.
Ricordiamo infine ai nostri lettori che, in tutti i casi di gestione straordinaria, l’Assemblea di super-condominio dovrà essere aperta a tutti i condomini di tutti gli edifici interessati. In questi casi torneranno ad essere applicabili le regole sull’assemblea, in particolare l’art. 1136 c.c. che prescrive le maggioranze necessarie per l’adottabilità delle delibere.
A presto! L’avvocato sempre con te!
