L’impugnazione delle delibere

L’assemblea di condominio è per eccellenza il luogo dove si incontrano, e di consueto si scontrano, interessi diversi. Infatti, la convivenza a stretto contatto, o più ancora la proprietà condivisa delle parti comuni, le differenti idee sulla loro gestione e sul loro impiego, sulla manutenzione, sulla divisione delle spese inerenti, come altri mille motivi dovuti alla vita in un edificio, danno luogo sovente a liti tra condomini.

Spesso, infatti, gli abitanti dello stabile si sentono impotenti davanti alle delibere prese dall’assemblea e, nella convinzione che siano irreversibile si scoraggiano, decidendo così di non partecipare più alle riunioni dello stabile.

Ad esempio, quanti di voi hanno assistito ad assemblee in cui qualche condomino pretendeva di deliberare in merito ad ordini del giorno non di competenza dell’assemblea? Oppure, quanti di voi hanno ricevuto convocazioni alle assemblee, dalle quali non si capiva quale fosse l’argomento da trattare o, molto più usuale, quanti di voi hanno ricevuto verbali in cui con la clausola varie ed eventuali si provvedeva a deliberare su nuovi argomenti non indicati nell’ordine del giorno?

Quanti di voi si saranno sentiti impotenti di fronte alla maggioranza deliberante in senso opposto al vostro? Avrete sicuramente notato anche voi, di frequente, qualcosa di anomalo sul procedimento di convocazione delle assemblee condominiali, come il pochissimo tempo intercorso tra la comunicazione e la data di fissazione dell’assemblea, oppure la comunicazione con un ordine del giorno scarno ed incompleto o, ancora, l’invio di verbali assembleari scritti senza capo né coda, dai quali non si riesce a capire chi c’era e chi non era presente, chi ha votato contro un ordine del giorno o se lo stesso è stato approvato oppure no….

Sappiamo tutti che spesso le regole civilistiche in tema di delibere non vengono rispettate. Ed ecco, di conseguenza, sorgere moltissimi casi in cui le norme procedimentali, su come convocare un’assemblea di condominio, non sono seguite, oppure si delibera su argomenti sui quali la stessa adunanza non può esprimersi perché non di propria competenza.

Queste manchevolezze, queste disattenzioni, queste irregolarità che colpiscono il procedimento di convocazione dell’assemblea e il deliberato, sono potenzialmente lesive degli interessi dei condomini. Insomma: vi rispecchiate nella situazione testé descritta? Siete vittime di una gestione alquanto approssimativa della vostra proprietà più importante, la casa? Non fatevi prendere dalla rassegnazione, ma fate valere i vostri diritti ed interessi impugnando le delibere che li violano.

Non siete costretti ad accettare passivamente quanto deciso dalla maggioranza, se non è stato perfezionato un procedimento assembleare a norma degli articoli del codice civile o se, ancor peggio, sono state prese decisioni in merito ad argomenti che non sono nella disponibilità dell’assemblea.

È infatti vero che l’art. 1137 I comma c.c., statuisce che le deliberazioni sono obbligatorie per tutti i condomini, decretando così l’obbligatorietà delle decisioni assembleari prese ai sensi di legge e di regolamento condominiale; nei commi successivi, invece, l’art. 1137 c.c. provvede a dare indicazioni su come impugnare le delibere che non hanno rispettato le norme del codice civile e del regolamento di condominio, ricorso azionabile da chi vede un proprio interesse leso, anche solo potenzialmente.

Grazie infatti all’annullamento o alla dichiarazione di nullità, le delibere invalide possono esser dichiarate decadute e quindi prive di efficacia.

I tipi di irregolarità della delibera assembleare

Il Legislatore, all’interno della grande categoria dei vizi di invalidità delle delibere, a seconda del potenziale lesivo delle irregolarità, ne ha diversificato le conseguenze, determinando due livelli di gravità: l’annullabilità e la nullità.

Premettendo che il Legislatore non dà esaustive informazioni in merito, e che il compito di giudici ed esperti è anche quello di colmare, in via interpretativa, i vuoti legislativi, è possibile, grazie anche alla sentenza della  Cassazione S.U. n. 4806/05 individuare le differenze di concetto tra delibere nulle e delibere annullabili.

Le prime, le delibere nulle, sono viziate in merito all’oggetto, vale a dire che il contenuto non è conforme alle norme di legge, ossia esso non è di competenza dell’assemblea, è illecito (contrario al buon costume, all’ordine pubblico o a norme imperative), manca o non è determinabile, o contiene altri motivi che possono affliggere il contenuto sostanziale della delibera.

Sono altresì nulle le delibere assunte con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o prive degli elementi essenziali o che incidono sulla proprietà esclusiva dei condomini. La delibera nulla, quindi, è irregolare nella sostanza, nell’argomento deliberato. Concludendo: l’oggetto della delibera, il suo contenuto, ciò che è stato deciso è affetto da irregolarità insanabile.

La legge ricollega a questo tipo di anomalia una conseguenza molto grave, ossia la dichiarazione di nullità. Per il diritto, infatti, tale delibera, così radicalmente viziata, non è mai stata in grado di determinare un cambiamento della precedente situazione e, di conseguenza, è come se non fosse mai stata presa. Infatti il giudice, in questo, caso si limita a rilevarne il vizio, dichiarandone la nullità.

In concreto, però, niente può impedire ad un amministratore di condominio di dare attuazione ad una delibera anche se nulla, quindi la stessa avrà applicazione fino a che qualcuno deciderà di impugnarla e fino a quando il giudice non la dichiarerà nulla. Ad esempio una delibera che decida, a maggioranza dei presenti in assemblea, di modificare i valori proporzionali espressi nella tabella dei millesimi è nulla perché, salvo specifiche eccezioni, ai sensi dell’art. 69 disp. att. i valori millesimali possono essere modificati o rettificati con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Le delibere annullabili invece sono quelle che non hanno seguito l’iter procedurale corretto nella convocazione dell’assemblea o nel suo svolgimento, perché ad esempio l’avviso non era completo, o perché mancava la maggioranza necessaria per quel dato argomento, o ancora perché non c’era il quorum costitutivo o per mille altri vizi di forma che possono inficiare la procedura.

Tale anomalia colpisce dunque le formalità del procedimento di convocazione e di svolgimento delle assemblee. Per questo motivo, vista la minore lesività, il Legislatore ha statuito un limite di tempo di trenta giorni entro quale il condomino, che si sente leso, può azionare il meccanismo di impugnativa della delibera; in mancanza di impugnazione, decorso il termine, la stessa verrà considerata sanata e, quindi, regolare. Un caso frequente di delibera annullabile è quella in cui l’amministratore abbia inviato la convocazione dell’assemblea senza rispettare il termine di cinque giorni dalla data dell’adunanza previsto dall’art. 66 disp. att. c.c..

Elenco di motivi di nullità e di annullabilità delle delibere

Non esiste un elenco completo dei vizi che comportano l’annullabilità e, tantomeno, dei vizi che comportano la nullità. Così, negli anni, si sono stabilite prassi giurisprudenziali – a volte discordanti – riguardo la qualità dei vizi.

Si possono comunque elencare delle irregolarità generali sanzionate con l’annullabilità, su cui la giurisprudenza è concorde, tenendo a mente che trattasi di un elenco di certo non esaustivo:

• Omessa o incompleta comunicazione dell’assemblea;
• Tardiva convocazione (ricordiamo che la comunicazione deve pervenire al condomino almeno 5 giorni prima della data dell’adunanza);
• Mancato rispetto dei termini di convocazione dell’assemblea riguardante la modifica delle destinazioni d’uso, che deve essere effettuata almeno 30 giorni prima dell’adunanza;
• Incompleta convocazione degli aventi diritto all’assemblea;
• Verbale assembleare incompleto, ad esempio quando manchi l’indicazione dei partecipanti, l’indicazione dei condomini assenti o dissenzienti o astenuti…
• La mancanza del quorum per rendere validamente costituita l’assemblea;
• Mancato rispetto delle maggioranze per l’approvazione delle delibere, prescritte dal codice civile;
• Deleghe superiori a quanto consentito dall’articolo 67 comma I delle disp. att. c.c. (ossia se i condomini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini)
• Vizi di procedimento in generale;
• Delibere irregolari per incompetenza, eccesso di potere, perché statuiscono su compiti riservati all’amministratore.
• Violazione delle regole legali in generale.

Come si può notare gli ultimi tre punti dell’elenco sono ipotesi generali, indicate tra l’altro anche nella sentenza della Cassazione S.U. n. 4806/05 più sopra citata, la cui intenzione era tentare di fare chiarezza sulla distinzione tra nullità ed annullabilità delle delibere. Esse vengono usate come clausole aperte, appunto perché è difficile stilare un elenco completo dei casi, visto che ogni condominio ha particolarità tali da impedire di rendere il caso concreto paradigmatico.

Non esiste nemmeno una casistica esaustiva dei vizi che comporta la nullità della delibera condominiale, così, anche in questo caso, forniremo un elenco esemplificativo, ben sapendo che ce ne possono essere molti altri e che ogni caso concreto può presentare sfumature diverse:

• Delibera priva degli elementi essenziali;
• Causa illecita e motivo illecito;
• Mancata indicazione nella convocazione d’assemblea delle parti comuni oggetto di modifica delle destinazioni d’uso e la nuova destinazione, ai sensi dell’art. 1117 ter III comma c.c.;
• La vaghezza di una delibera assembleare, al punto da non poter determinarne l’oggetto oppure quando l’oggetto è impossibile o illecito.
• Oggetto esorbitante il potere dell’assemblea, come ad esempio quello censurato dalla sentenza della Cassazione n. 12678 /14, in cui si è statuito che una delibera che dichiara l’esistenza di una servitù prediale, quindi costitutiva di un diritto reale, è esorbitante il potere dell’assemblea.
• Delibere che incidono sui diritti individuali e non sulle parti comuni. Se per ipotesi l’assemblea decide di deliberare su parti ad uso esclusivo e di proprietà di un solo condomino, la delibera è nulla.

È difficile, in molti casi, stabilire il confine tra delibera nulla e delibera condominiale annullabile: si pensi ad esempio alla sentenza della Cassazione sez. II n. 747/09: in essa viene detto che le delibere sulla divisione delle spese sono nulle se l’assemblea modifica i criteri di legge, mentre se vìola o disattende i criteri di legge, le delibere sono annullabili.

Quali sono i termini entro i quali impugnare una delibera dell’assemblea di condominio viziata?

Come visto poc’anzi, le delibere condominiali nulle, essendo maggiormente lesive dell’interesse del partecipante alla vita di condominio, sono considerate dal diritto come se non fossero mai state prese e pertanto possono essere sempre dichiarate nulle, anche a distanza di anni.

Tuttavia la teoria è sempre ben lontana dalla pratica. E’ infatti capitato che un vizio, inquadrato come motivo di nullità dall’avvocato di parte, sia stato poi dichiarato dal giudice annullabile, con conseguente decadenza dal diritto di impugnarlo se non entro i termini prescritti per l’annullabilità.

Le delibere annullabili, come abbiamo più sopra illustrato, sono invece affette da un’anomalia meno invalidante e pertanto, ai sensi dell’art. 1137 II comma c.c. devono essere eccepite entro 30 giorni dalla comunicazione della delibera stessa.

È pur vero che anche questi vizi sono considerati lesivi degli interessi dei partecipanti alla vita di condominio poiché mostrano qualche pecca nel procedimento di delibera. Ma vista la loro minor importanza, si considerano sanati se non vengono impugnati entro il termine previsto dalla legge.

È bene evidenziare che i trenta giorni decorrono, in base a quanto prescritto dall’articolo 1137 del codice civile, comma II, dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti (poiché, essendo presenti, non hanno bisogno che l’esito dell’assemblea gli venga comunicato), nonché dalla data di comunicazione per gli assenti, ossia da quando quest’ultimi hanno avuto conoscenza del contenuto della delibera.

Chi può impugnare le delibere viziate?

Anche in questo caso è bene distinguere tra chi può impugnare le delibere nulle e chi può impugnare le delibere annullabili.

Le delibere nulle, proprio perché sono considerate dal codice civile come se non fossero mai state prese, possono essere impugnate da chiunque ne abbia interesse. E questo in base all’art. 1421 c.c. sulla nullità del contratto che, per analogia, viene applicato anche in caso di nullità delle delibere.

Tuttavia è bene ricordare che con il pronome chiunque si intende tutti quelli che rivestono la qualità di condomino. Solo i signori condomini, infatti, possono impugnare le decisioni assembleari, poiché sono atti che riguardano solo il gruppo di persone partecipanti alla vita di condominio.

Concludendo, in caso di delibere nulle, ogni proprietario, assente, presente, dissenziente, astenuto o addirittura favorevole alla delibera viziata può impugnarla in qualunque momento e farne dichiarare la nullità. Non importa, in questo caso, quale sia stato il comportamento del partecipante alla vita di condominio: la delibera non ha mai avuto potere vincolante.

L’annullabilità delle delibere, invece, può essere fatta valere solo da ogni condomino assente, dissenziente o astenuto ed entro il termine di trenta giorni, previsto a pena di decadenza.

Peraltro, ricordiamo che la facoltà di interpellare il Tribunale, per chiedere che una delibera venga annullata, è stata prevista dal Legislatore solo per coloro che hanno dimostrato di non essere d’accordo con la delibera in questione.

Questo sia perché chi vota a favore si presume abbia soprasseduto al vizio (electa una via, non datur recursus ad alteram), sia perché lo stesso vizio, che colpisce il procedimento formale di indizione e discussione della delibera, è di per sé meno grave e può essere sanato, soprattutto dal proprio voto favorevole.

Non è inoltre consentito impugnare la delibera a chi, anche senza espresso consenso, abbia prestato un comportamento che viene considerato acquiescente, ossia un consenso tacito.

Ad esempio, la sentenza della Cassazione sezione II n. 3245/09 ha decretato che la tabella millesimale può essere approvata per facta concludentia, ossia se si esprime tacito consenso, come può essere pagare per anni le rate condominiali in base alle tabelle che, in un secondo momento, si vogliono contestare.

Quali altri presupposti occorrono per poter impugnare una delibera assembleare?

Per impugnare una delibera, deve esistere in capo al condomino un precipuo interesse che la stessa venga fatta decadere.

In caso di delibera annullabile, basta un interesse astratto del condomino agente. Interesse astratto significa che l’annullamento della delibera deve essere idoneo a cambiare, anche solo potenzialmente, la posizione dell’impugnante.
Ad esempio, una delibera può essere impugnata per ottenerne l’annullabilità per tardiva comunicazione della convocazione assembleare perché la tardività della convocazione lede sempre potenzialmente un interesse, seppur astratto. Tant’è che la stessa Corte di Cassazione ribadisce e conferma, per ultimo nell’ordinanza sezione VI del 10.05.2013 n. 11214, che l’interesse astratto deve poter cambiare almeno potenzialmente la situazione del condomino.

Diversamente, nel caso delle delibere nulle, l’interesse ad ottenere la dichiarazione di nullità non deve essere meramente astratto, come per le delibere annullabili, bensì deve essere un interesse concreto ed attuale alla invalidazione della decisione assembleare. In caso pertanto di impugnazione giudiziaria per ottenere la nullità, la decisione del Giudice non deve soltanto poter astrattamente essere idonea a cambiare la posizione di chi agisce, ma deve concretamente cambiare in meglio la posizione dell’attore, come avvalora la giurisprudenza costante (Cass. sez. II n. 15377/00, in cui viene specificatamente ribadito come, in caso di richiesta di dichiarazione di nullità di una delibera, l’istante debba avere un interesse concreto ed attuale).

L’impugnazione della delibera ne sospende l’efficacia?

Il Legislatore non ha previsto un sistema automatico di sospensione della delibera assembleare, una volta impugnata. Così può benissimo capitare che chi impugni una delibera, nelle more del lungo procedimento giudiziale, veda l’attuazione della stessa e quindi il perpetrarsi dell’evento lesivo. Bisogna tuttavia sottolineare come lo stesso articolo 1137 del codice civile, ai commi III e IV, preveda la possibilità di fare istanza di sospensione al giudice. Infatti al comma III viene prescritto che l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. Il comma IV dell’articolo 1137 del codice civile invece precisa che l’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per l’impugnazione.

Quindi bisogna sottolineare due importanti aspetti riguardo la sospensione: l’istanza di sospensione della delibera non interrompe il termine di trenta giorni entro cui può esser fatto valere il vizio annullabile (mentre, ricordiamo, per il vizio sanzionato con la nullità, non c’è limite di tempo) e l’impugnazione della delibera non sospende automaticamente la stessa.

Quando si procede all’impugnazione è pertanto necessario formulare contestuale istanza di sospensione della medesima affinché non venga data attuazione al decisum assembleare, che potrebbe arrecare grave pregiudizio. Com’è ben possibile immaginare, il termine di trenta giorni è molto ristretto, ed in un lasso di tempo così breve occorre peraltro depositare obbligatoriamente la domanda di mediazione ai sensi del D. Lgs. del 4 marzo 2010 n. 28 (tema al quale abbiamo dedicato un autonomo spazio all’interno del nostro blog): per questo motivo consigliamo di contattare l’avvocato appena notate una irregolarità nella delibera, sia per non incorrere in decadenze sia per consentire un’adeguata istruttoria ed un’adeguata preparazione degli atti processuali prima dello spirare del breve termine di decadenza.

Non esitate a contattare lo Studio Legale Bordogna per avere una consulenza su come risolvere il vostro problema il prima possibile. L’avv. Federico Vittorio Bordogna è in grado di consigliare la miglior strada percorribile a tutela dei vostri diritti.

La casa, ricordiamolo, è il bene principale delle persone e merita un’attenzione e una cura assoluta!

A presto! L’avvocato sempre con te!