Lo scioglimento del condominio

22 Febbraio 2016|Diritto Condominiale|

Oggi rispondiamo ad alcune domande rivolte da voi lettori riguardo la questione dello scioglimento del condominio.

Capita sempre più spesso che i costruttori realizzino progetti delle dimensioni di interi quartieri, configurandoli come Condominii. Se ci fate caso, noterete che sia le metropolitane, sia i bordi delle strade delle nostre città sono pieni di cartelloni che pubblicizzano la creazione di nuovi complessi condominiali alle porte dei centri urbani. Questa scelta costruttiva ha molti vantaggi, perché riesce a creare numerose unità abitative in uno spazio relativamente contenuto.

009Tuttavia tali grandi realtà, se da una parte comportato anche per i proprietari indubbi vantaggi nella divisione delle spese, dall’altra potrebbero appesantire la gestione amministrativa e la vita di condominio in generale.

Infatti, un conto è amministrare, avvisare e mettere d’accordo una ventina di partecipanti riguardo un ordine del giorno; ma ben diverso è contemperare le esigenze in un complesso condominiale formato da centinaia di proprietari.

E’ proprio in queste grandi realtà condominiali, che sovente nasce l’esigenza da parte dei proprietari stessi  di dividersi dall’insieme complessivo, per creare unità condominiali distinte e separate, più snelle e di conseguenza più facili da organizzare e gestire.

Lo scioglimento del condominio è però possibile solo per gli edifici con caratteristiche di autonomia. Di conseguenza, la separazione non può essere una semplice decisione dell’assemblea condominiale, ma deve corrispondere alle reali caratteristiche architettoniche del complesso.

L’insieme degli stabili potrà essere separato completamente oppure parzialmente, solo se i palazzi che lo compongono hanno sufficienti requisiti d’indipendenza e possono agevolmente costituirsi in più condomini distinti, anche se alcune parti restano tra loro in comune.

Facciamo l’esempio di una realtà composta da due edifici indipendenti posti uno di fronte all’altro, che si affacciano su un cortile comune. In questo caso sarà possibile deliberare lo scioglimento del condominio, poiché il complesso è formato da due fabbricati autonomi dal punto di vista strutturale e statico, con autonomi impianti di energia elettrica e riscaldamento, pur rimanendo comuni alcuni beni, come il già citato cortile.

La giurisprudenza ha chiarito che diversi corpi di fabbrica e persino diverse ali di un unico edificio possono soddisfare il requisito dell’autonomia strutturale. Non è permesso, al contrario, sciogliere un condominio se le parti risultanti sono strutturalmente legate (Cass. Sent. 14.10.2014 n. 21686).

Una volta stabilito se in concreto è possibile la divisione del complesso, bisogna procedere convocando l’assemblea dei condomini. Per la separazione disposta dall’assemblea condominiale sono previste due maggioranze, a seconda che rimangano in comune alcune parti oppure che siano necessari o meno interventi di ristrutturazione di locali o dipendenze.

L’art. 61 disp. att. c.c. statuisce, infatti, che, nel caso sia possibile deliberare lo scioglimento senza modificare l’assetto dei luoghi, occorre la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 c.c. II comma, cioè la maggioranza degli intervenuti e 500/1000 del valore millesimale del condominio.

Se l’assemblea non riesce a trovare un accordo, sarà sempre possibile rivolgersi al Tribunale per ottenere lo scioglimento giudiziale del condominio. La domanda in questo caso dovrà essere firmata da almeno 1/3 dei comproprietari della parte che vuole separarsi e le spese del procedimento saranno a carico di chi vuole staccarsi.

Se invece non si può dividere il condominio senza modificare luoghi, locali o dipendenze, l’art. 62 comma II disp. att. c.c. richiede la più alta maggioranza ex art. 1136 c.c. V comma, (maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio).

Come si può facilmente constatare, in questo secondo caso la delibera sarà foriera di ulteriori decisioni sulla modifica di alcune parti condominiali. Queste innovazioni potrebbero comportare delle spese, ad esempio per pagare l’impresa edile che si occuperà della sistemazione dei luoghi, oppure i tecnici che provvederanno alla modifica degli impianti… Proprio per questo motivo, in tale ipotesi, soltanto l’assemblea potrà deliberare la costituzione di più condominii separati, mentre il giudice non potrà intervenire nelle scelte dei proprietari.

Una volta deliberato lo scioglimento, i Condominii separati nascono immediatamente e senza necessità di particolari formalità. La spesa derivante dallo scioglimento viene ripartita tra tutti i proprietari in base all’art. 1123 c.c.  Per quanto riguarda le parti che rimarranno in comune tra i condomini appena sorti, queste saranno disciplinate dagli articoli del codice civile sul Condominio, oppure potranno essere oggetto di uno specifico regolamento condominiale.

Se avete dubbi, o volete sapere se è possibile attuare lo scioglimento del vostro condominio, non esitate a contattare l’avvocato Federico Vittorio Bordogna, titolare del primo blog in Italia sul diritto condominiale.

A presto! L’avvocato sempre con te!


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