“Non ci serve più il posto auto nel parcheggio condominiale, quindi vorremmo venderlo”

“Io e mio fratello abbiamo diviso l’eredità e abbiamo deciso che a uno spetti l’appartamento, mentre all’altro spetti il box e un piccolo fondo agricolo. Possiamo venderli separatamente?”

“Ho avuto un bambino e ho ceduto all’insistente richiesta di mia moglie di vendere la moto, ormai considerata troppo pericolosa. Vorrei quindi vendere il box dove la tenevo”

Se ti ritrovi anche tu in uno di questi casi, sappi che non sei l’unico. Scriviamo questo post, infatti, proprio per rispondere ai tantissimi lettori che continuano ad inviarci domande sui posti auto condominiali, ed in particolare sulla possibilità di venderli.

I posti auto condominiali ed i box auto sono entrambi considerati aree destinate alla sosta di veicoli e sono sottoposti ai medesimi vincoli legislativi.

Il bisogno di parcheggio nei condomini è infatti cambiato con l’aumento esponenziale dei veicoli in circolazione. Palazzi edificati nel primo novecento avevano aree destinate a stalle, piuttosto che a box auto. Ad esempio, la facciata del Teatro Alla Scala di Milano è tutt’oggi dotata di un porticato dove un tempo sostavano le carrozze[1]. Dopo il boom economico, con l’aumento vertiginoso del fabbisogno di parcheggi condominiali, sono state promulgate leggi, in diverse epoche, proprio per imporre la costruzione di posti auto nei nuovi edifici.

Per sapere quale legge disciplina il vostro posto auto, e quindi per sapere se è assoggettato a determinati vincoli, è necessario pertanto conoscere la data esatta di emissione del permesso di costruzione del vostro condominio.

1) IL TUO CONDOMINIO E’ STATO COSTRUITO PRIMA DEL 01.09.1967[2]?

Abbiamo già parlato di questi parcheggi in un altro post,  nel quale spiegavamo che prima del 1 settembre 1967 non era obbligatorio costruire posti auto nel condominio. Di conseguenza, i posti auto o i box costruiti all’epoca sono liberi da ogni vincolo di legge. E chi vive in un condominio costruito prima del ’67, può vendere la sua area a parcheggio anche separatamente dall’appartamento oppure può concedere in locazione il posto auto anche ad una persona che non abita nel palazzo.

2) IL TUO CONDOMINIO E’ STATO COSTRUITO TRA IL 01.09.1967 E IL 16.12.2005?

I palazzi edificati con un permesso di costruzione rilasciato dopo il 1 settembre 1967, avevano l’obbligo di destinare a parcheggio determinati spazi, la cui grandezza era legata alla cubatura dell’edificio[3]. Più la palazzina era grande, più numerosi erano i posti auto che dovevano esser costruiti insieme ad essa. Ma negli anni ottanta, a causa dell’ulteriore impennata delle auto in circolazione, il legislatore ha aumentato tale obbligo, vincolando i costruttori ad incrementare ulteriormente lo spazio destinato a parcheggio condominiale[4].

Tutti i box o posti auto costruiti in questo lungo periodo sono pertanto protetti da uno specifico vincolo pubblicistico e cioè devono essere destinati esclusivamente ai residenti del condominio di appartenenza[5], i quali ne conservano il diritto di uso[6].

Qualora il costruttore abbia creato parcheggi in più rispetto a quanti prescritti dalla legge in vigore all’epoca, quest’ultimi possono essere venduti liberamente o concessi in locazione anche a persone non residenti nel condominio. Il problema è capire quali box o posti auto devono essere obbligatoriamente venduti con gli appartamenti e quali no. Per evitare contestazioni, prima di vendere il vostro appartamento, vi invitiamo a leggere molto attentamente il rogito, nel quale potrebbe essere indicato che il vostro posto auto o box è vincolato all’immobile, senza facoltà di essere venduto separatamente.

3) IL TUO CONDOMINO E’ STATO COSTRUITO DOPO IL 16.12.2005?

I posti auto condominiali costruiti dopo il 16 dicembre 2005 possono essere venduti separatamente dall’appartamento. In quella data infatti è entrata in vigore una legge che consente al proprietario di vendere il parcheggio autonomamente dall’appartamento[7]. Se però le aree destinate alla sosta di auto sono considerate parti comuni[8], vi ricordiamo che occorre il consenso di tutti i condomini per poterle vendere. Anche in questo caso, per sapere se il posto auto è parte comune o meno, vi invitiamo a leggere il rogito o il regolamento condominiale, nel quale sono indicate le parti comuni e il loro uso.

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Per ultimo, devo segnalare un’importante eccezione alle tre ipotesi fin qui illustrate e che riguarda i parcheggi creati in un momento successivo rispetto alla costruzione del tuo palazzo. A tale eccezione dedicherò la seconda parte di questo post.

Non esitate a contattarmi per ogni chiarimento.

A presto! L’avvocato sempre con te!

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[1] http://www.mi.camcom.it/dentro-la-scala illustra l’architettura del teatro e arricchisce di aneddoti la descrizione.
[2] Ricordate, cari lettori, che per le ipotesi n. 1 e n. 2 fa fede la data di emissione del permesso di costruire del condominio.
[3]La L. 06.08.1967 n. 765 prevede una modifica alla l. 1150/1942 all’art. 41 sexies: per le nuove costruzioni devono essere riservati spazi per aree adibite a parcheggio nella misura non inferiore a 1 m2 per ogni 20 m3 di costruzione.
[4] La L. 24.03.1989 n. 122 modifica l’art. 41 sexies, aumentando lo spazio da adibire a parcheggio ad almeno 1m2 ogni 10 m3 di costruzione.
[5] L’Art. 26 della L. 28.02.85 n. 47 aggiunge un comma all’art. 41 sexies in cui è indicato espressamente che i parcheggi costituiscono pertinenze dei condomini. La giurisprudenza ha interpretato l’aggiunta come conferma del vincolo di utilizzo del parcheggio da parte del proprietario dell’appartamento.
[6]La Cass. Civ. II sezione, con la sentenza del 29.03.2013 n. 7957 ha dato ragione ai proprietari di un appartamento ai quali non era stata data la possibilità di utilizzare il parcheggio ex L. 765/1967, perché nel frattempo la società costruttrice aveva venduto l’area ad un’altra impresa. L’impresa che aveva edificato il condominio è stata quindi condannata a risarcire i danni ai condomini, perché era stato violato il loro diritto di uso del parcheggio.
[7] La L. 28.11.2005 n. 246, pubblicata in G.U. il 01.12.2005, ha modificato l’art. 41 sexies inserendo il II comma, in cui viene data possibilità di vendere e di utilizzare il parcheggio separatamente dall’appartamento. Tale possibilità è però limitata agli edifici non ancora costruiti o di cui non siano ancora stati venduti gli immobili.
[8] L’articolo 1117 c.c. al punto 2) cita espressamente i parcheggi come parti comuni, salvo patto contrario.