La locazione di un appartamento in condominio può generare dubbi o perplessità riguardo al pagamento delle spese condominiali, alla convocazione in assemblea tra inquilino e proprietario ed in generale sulla gestione dei rapporti tra proprietario e inquilino.

Chi partecipa alle riunioni di condominio? Il proprietario o l’inquilino?

L’amministratore deve sempre convocare in assemblea il locatore dell’immobile, unico legittimato a partecipare ad ogni assemblea in quanto proprietario dell’unità abitativa. Tuttavia, solo in caso di un ordine del giorno relativo alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento, il diritto di voto in assemblea spetta al conduttore[1], cioè all’inquilino dell’immobile. Ricordiamo che l’onere di avvertire l’inquilino della convocazione dell’assemblea condominiale non compete all’amministratore, bensì al proprietario dell’appartamento. Per quanto invece riguarda gli ordini del giorno sulla modificazione di altri servizi comuni, l’inquilino può intervenire in assemblea, ma non ha potere di voto.

Chi paga le spese condominiali?

L’amministratore di condominio deve addebitare al proprietario dell’immobile tutte le spese condominiali. È quindi compito del locatore pagare le spese di sua competenza ed attribuire le altre all’inquilino, il quale le salderà insieme al canone.

La ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino non interessa all’amministratore, il quale si confronta sempre e solo con il proprietario e, proprio per questo motivo, può agire solo contro il condomino e mai contro l’inquilino.

Se l’inquilino è d’accordo, è tuttavia possibile da parte del proprietario accordarsi con l’amministratore per la quantificazione separata dei costi tra condomino e inquilino, in modo che quest’ultimo possa pagare le spese condominiali direttamente al Condominio. I costi che espone l’amministratore per tale attività sono a carico esclusivo del proprietario.

Ma come distinguere le spese a carico del proprietario o dell’inquilino in caso di locazione? 

Il codice civile prevede che il pagamento di tutte le spese generali necessarie al mantenimento della cosa in buono stato, le cosiddette spese di straordinaria amministrazione, sono di competenza del proprietario, mentre spetta all’inquilino il pagamento delle spese di piccola manutenzione dovute al deterioramento prodotto dall’uso delle cose[2].

Come potete intuire, non è così scontato capire da queste scarne indicazioni del codice civile se una spesa è di ordinaria o straordinaria manutenzione. La disciplina delle locazioni è però più precisa ed indica esplicitamente le spese a carico dell’inquilino, le cui voci vengono qui di seguito elencate[3]:

  1. servizio di pulizia;
  2. manutenzione ordinaria dell’ascensore;
  3. fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento;
  4. spurgo dei pozzi neri;
  5. fornitura di servizi comuni;
  6. spese di portineria al 90%.

I restanti costi rimangono a carico del locatore, salvo patti diversi tra proprietario e inquilino.

L’inquilino è tenuto al rispetto del regolamento del condominio?

Sia l’inquilino che il proprietario sono entrambi obbligati al rispetto del regolamento condominiale.

Se ad esempio un immobile concesso in locazione è stato destinato dal conduttore a studio professionale, nonostante ciò sia esplicitamente vietato dal regolamento contrattuale di condominio, l’amministratore può agire sia contro il conduttore  che ha violato il regolamento sia contro il locatore, per aver tollerato l’infrazione[4] e non aver fatto nulla per porvi fine. L’unica clausola del regolamento a cui l’inquilino non deve sottostare sono le sanzioni inflitte per le violazioni del regolamento, per via della loro particolare natura di pene private.

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A presto! L’avvocato sempre con te!

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[1] La l. 27 luglio 1978 n. 392 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani” all’articolo 10 comma 1 indica quando l’inquilino può partecipare (e votare) all’assemblea.
[2]Gli articoli 1576 e 1609 c.c. indicano il criterio di ripartizione delle spese tra inquilino e locatore.
[3] L’articolo 9 della L. 27 luglio 1978 individua le spese condominiali da porre a carico dell’inquilino. Egli può tuttavia controllare l’ammontare delle spese ottenendo l’indicazione specifica dell’importo, i criteri di ripartizione e i giustificativi di spesa.
[4] Sent. Corte di Cassazione n. 11383 del 16.05.2006.