Cari amici del blog, oggi ci occupiamo di un tema delicato: la rappresentanza processuale del condominio. Il rappresentante del condominio nei procedimenti giudiziari è l’amministratore, sia quando il Condominio è citato in giudizio da terzi, sia quando questo vuole promuovere il procedimento giudiziario.

L’amministratore rappresenta il palazzo solo nei giudizi riguardanti le parti comuni, mentre per i procedimenti riguardanti gli immobili o parti di essi di proprietà esclusiva è necessario identificare con certezza il proprietario contro il quale si deve agire e chiamare in giudizio solo il diretto interessato.

Legittimazione attiva dell’amministratore

Con il termine legittimazione attiva s’intende il potere di promuovere azioni giudiziarie per difendere gli interessi del condominio. Tale compito spetta all’amministratore, per le materie di sua competenza[1] senza che sia necessaria l’autorizzazione a stare in giudizio da parte dell’assemblea.

A titolo esemplificativo, le materie in cui l’amministratore può agire in giudizio senza passare dall’assemblea sono le azioni giudiziarie per la riscossione dei crediti condominiali oppure per le contestazioni relative all’uso di cose e servizi comuni (come ad esempio il danneggiamento della facciata da parte di un proprietario). Per tutte le materie che esulano dalle sue competenze, invece, l’amministratore dovrà convocare l’assemblea, mettere all’ordine del giorno l’opportunità di promuovere una causa e riceverne autorizzazione.

Legittimazione passiva dell’amministratore

L’amministratore, avendo la rappresentanza processuale, può sempre essere chiamato in causa per ogni procedimento riguardante il condominio. Ad esempio un fornitore per ottenere il pagamento di fatture per servizi resi allo stabile deve notificare l’atto giudiziario all’amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio. La legittimazione passiva dell’amministratore[2], ha quindi gli stessi confini della legittimazione attiva, vale a dire che per le materie di sua competenza l’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, può costituirsi in giudizio senza la preventiva delibera da parte dell’assemblea. Anche per le domande riconvenzionali vale lo stesso limite, cioè egli non deve convocare l’assemblea se queste sono ricomprese nelle sue competenze. Per evitare eccezioni in merito alla carenza di rappresentanza processuale, consigliamo agli amministratori di munirsi di mandato da parte dell’assemblea per tutte le cause che esulano dalle materie di sua competenza. Tuttavia l’amministratore potrà far ratificare successivamente il suo operato, qualora non dovesse far in tempo a convocare l’assemblea per costituirsi tempestivamente in giudizio[3].

Se l’amministratore si sottrae dal suo dovere di informazione nei confronti del condominio in merito a procedimenti giudiziali in corso, può essere revocato e peraltro potrebbe anche essere chiamato a rispondere degli eventuali danni[4].

Per ultimo concludiamo con l’ipotesi di un condominio senza amministratore in quanto non obbligatorio (pensiamo ad esempio ai palazzi con un numero di proprietari non superiore ad otto). In questo caso[5], l’attore, se lo ritiene opportuno, anziché chiamare in giudizio tutti i proprietari, può chiedere al Tribunale la nomina di un curatore speciale, che convochi l’assemblea per ricevere istruzioni su come condurre il procedimento.

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[1] L’articolo 1130 ed indirettamente l’articolo 1129 c.c. elencano i compiti dell’amministratore di condominio. Tuttavia è possibile ampliare o ridurre le sue attribuzioni introducendo apposite clausole nel regolamento di condominio.
[2] L’art. 1131 II comma c.c. intitolato rappresentanza, è molto chiaro su questo argomento: l’amministratore è il destinatario di tutti gli atti giudiziari e della pubblica amministrazione relativi alle parti comuni del condominio.
[3] La Cassazione SS. UU nella sentenza n. 18332 del 2010 ha adottato l’orientamento della giurisprudenza che ritiene sanabile la carenza di legittimazione anche in un secondo momento, con la ratifica da parte dell’assemblea dell’operato dell’amministratore.
[4] L’articolo 1131 c.c. agli ultimi due commi prevede sia l’obbligo di convocare l’assemblea per dare notizia della notifica, sia la sanzione in caso di mancata convocazione.
[5] L’articolo 65 disp.att.c.c. prevede appunto la possibilità di nominare un curatore che si occupi di seguire e tutelare gli interessi del condominio. Proprio perché tale figura non ha un solido rapporto fiduciario con i condomini, questa norma impone che tale figura convochi subito l’assemblea per ricevere indicazioni su come procedere.