Se il lastrico solare è di proprietà esclusiva di un mio vicino, devo pagare le spese di manutenzione?

12 Ottobre 2015|Diritto Condominiale|

Il lastrico solare, come ci insegna Le Corbusier, può essere considerato la proiezione in alto dello spazio occupato dal condominio. Tale superficie quindi non dovrebbe rimanere inutilizzata, ma può essere proficuamente adibita ai più svariati usi.

Destinazioni diverse del lastrico solare possono essere previste dai residenti o dal costruttore. Infatti, se ipotizziamo che lo stabile sorga vicino ad una università, è probabile che la maggioranza dei residenti siano studenti, ai quali farebbe comodo un lastrico solare adibito a palestra, con attrezzature sportive, od anche una parte destinata a ritrovi conviviali, con arredamento da esterno. Oppure possiamo ipotizzare un condominio in cui siano presenti molte famiglie con figli in età scolare, che sicuramente apprezzerebbero una designazione dello spazio a parco giochi in modo da poter far giocare i bambini all’aperto, ma pur sempre in uno spazio protetto, a cui possono accedere soltanto coloro che vi abitano. Inoltre, una palazzina abitata da molte persone anziane potrebbe trovare assai profittevole destinare parte del lastrico solare ad un campo da bocce, in modo da rendere più facile l’incontro e la conoscenza tra vicini e la pratica di un hobby ludico all’aperto. Infine è anche possibile che il lastrico solare sia abbastanza grande da poter contenere parti finalizzate alle più svariate esigenze, in modo da venire incontro a molte delle preferenze degli abitanti.

lastrico solare

Nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà comune dei residenti, nulla questio sulla ripartizione delle spese di manutenzione: tutti usufruiscono del lastrico solare, quindi tutti saranno tenuti a concorrere per coprire le spese di manutenzione e/o ricostruzione del lastrico.

Ma i rogiti o il regolamento contrattuale possono tuttavia prevederne la proprietà esclusiva a favore di uno solo dei signori condomini o di un limitato gruppo di proprietari, escludendo l’intera compagine condominiale. In questo caso i proprietari del lastrico solare ben potranno usare e godere dello spiazzo in cima al condominio come meglio credono: uso solarium, campo da bocce, zona conviviale con arredamento da esterno, o attrezzature sportive o per bimbi… escludendo dal godimento gli altri proprietari.

A questo punto però sorgono i dubbi in merito a chi debba farsi carico delle spese di manutenzione del lastrico solare. Se è pur vero che l’uso non è comune a tutti, ma limitato ad un ristretto gruppo di persone, è altrettanto vero che il lastrico solare non cessa di esercitare a beneficio di tutti i condomini la funzione di copertura degli appartamenti sottostanti nonché quella di protezione dagli agenti atmosferici.

Per contemperare entrambe le esigenze, vale a dire porre a carico di coloro che godono in via esclusiva del lastrico solare un onere maggiore, senza tuttavia esonerare del tutto coloro che del lastrico solare godono della mera funzione di copertura, il Legislatore ha modulato la ripartizione delle spese.

Nell’articolo 1126 del c.c., dal titolo “lastrici solari di uso esclusivo”, viene infatti determinato che nel caso descritto sopra, cioè proprietà di un ristretto numero di signori condomini del lastrico solare, coloro che utilizzano in via privilegiata quest’area dovranno accollarsi 1/3 delle spese di riparazione, manutenzione, ricostruzione del lastrico proprio in ragione del loro uso più intenso; mentre gli altri 2/3 dei costi dovranno essere sostenuti dagli altri proprietari, in proporzione ai millesimi posseduti.

Concludendo: anche se un vostro vicino possiede il lastrico solare, dovrete comunque contribuire (seppur in parte ridotta) alle necessarie spese di manutenzione o di ricostruzione della copertura.

A presto! L’avvocato sempre con te!


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