Le tipologie di innovazioni nel condominio

17 Maggio 2016|Diritto Condominiale|

Ci sono molte tipologie di innovazioni in condominio, ognuna con la previsione di diverse maggioranze per l’approvazione da parte dell’assemblea. Di quali migliorie si discuterà nella tua prossima assemblea di condominio? Come capire se si tratta di innovazioni in generale oppure agevolate, di innovazioni gravose e voluttuarie oppure di innovazioni vietate? Il tema è ostico e vogliamo offrire una guida completa per essere preparati alla prossima riunione di condominio.

1)    Innovazioni in generale

Rientrano in questa categoria le innovazioni volte a aumentare il rendimento, a rendere più comodo l’uso oppure a migliorare le parti comuni o gli impianti condominiali.

Per queste innovazioni è prescritta la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno i 2/3 del valore del condominio[1] per la loro approvazione. Se viene raggiunto il quorum e quindi la delibera viene approvata, tutti i condomini saranno chiamati a contribuire alla relativa spesa.

Un esempio di innovazione in generale può essere l’introduzione di un servizio di vigilanza in un condominio privo di portineria, oppure l’introduzione di un locale per il lavaggio automobili.

2)    Innovazioni agevolate

L’approvazione di alcune innovazioni è facilitata dalla previsione di una maggioranza più bassa per la loro introduzione, ossia la maggioranza dei presenti in assemblea che abbiano almeno la metà del valore del condominio[2].

Godono di tale maggioranza agevolata le innovazioni che riguardano i seguenti temi:

  • sicurezza e salubrità di parti comuni o impianti condominiali, come ad esempio l’installazione di dispositivi antincendio nei locali caldaia o di porte tagliafuoco ove non previsti;
  • eliminazione delle barriere architettoniche, come l’installazione di rampe condominiali o di servo-scale;
  • risparmio energetico, ad esempio installando degli impianti fotovoltaici o pannelli solari sul tetto del palazzo, oppure realizzando un cappotto esterno all’edificio per la coibentazione;
  • realizzazione dei parcheggi a servizio delle singole unità immobiliari o dell’edificio;
  • impianti per il flusso di informazione, per l’installazione di sistemi satellitari, radio o televisione, come ad esempio l’installazione di una parabola sul tetto.

3)    Innovazioni gravose o voluttuarie ad uso separato

Queste innovazioni sono regolate da un apposito articolo[3] ed in genere sono approvate con la maggioranza dei presenti in assemblea che abbiano i 2/3 del valore del condominio. Se però la spesa è molto onerosa in considerazione delle condizioni del palazzo, oppure se la miglioria è superflua sempre rispetto alle condizioni del palazzo, l’importo dev’essere addebitato ai soli proprietari che vogliono l’innovazione, senza accollare ai dissenzienti costi immotivati.

Se questa miglioria, come ad esempio l’installazione di un ascensore in condominio[4], può essere utilizzata solo da chi ha contribuito alla spesa, chi non ha partecipato ai costi è escluso dall’utilizzo dell’innovazione, ma potrà in un secondo momento chiedere di usufruire dell’ascensore pagando una parte dei costi[5]. Un altro esempio di innovazione gravosa o voluttuaria è la creazione di parcheggi nel sottosuolo. Non è certo un’innovazione necessaria al condominio, ma introduce delle comodità aggiuntive. Solo chi partecipa alla spesa avrà a disposizione uno o più box auto.

4)    Innovazioni gravose o voluttuarie impossibili da usare separatamente

Se le innovazioni condominiali considerate eccessivamente onerose oppure voluttuarie non sono suscettibili di utilizzazione separata, la maggioranza dei presenti in assemblea che abbiano i 2/3 del valore del condominio che decide la miglioria dovrà anche accollarsi per intero la spesa. I dissenzienti potranno goderne i frutti anche senza aver partecipato ai costi.

L’innovazione voluttuaria per il rifacimento dell’atrio con stucchi e marmi, ad esempio, verrà inevitabilmente goduta anche dai dissenzienti che non hanno partecipato alla spesa.

5)    Le innovazioni vietate

Ed infine ci sono delle innovazioni che proprio no, non sono fattibili in quanto vietate dal Legislatore. Volete assegnare i posti auto in esubero ai soli condomini che posseggono una seconda auto, oppure volete costruire un ripostiglio nel corridoio condominiale? Non potete farlo perché queste innovazioni rendono delle parti comuni non usufruibili a qualche condomino. Volete installare delle targhe o pubblicità, deturpando il decoro del palazzo? Non è possibile, perché tali innovazioni, in considerazione dell’aspetto pregevole dello stabile, ne modificano il decoro. Volete creare un parcheggio sotterraneo a sei piani, pericoloso per la stabilità del condominio? No, non potete farlo perché il codice civile prevede che siano vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del palazzo.

Se infatti l’innovazione pregiudica la stabilità o sicurezza del palazzo, ne altera il decoro architettonico oppure impedisce l’uso delle parti comuni anche di un solo proprietario, questa può essere smantellata[6].

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[1] L’articolo 1120 I comma, che disciplina le innovazioni in generale, rimanda alla maggioranza indicata all’articolo 1136 V comma c.c., per l’approvazione di tali delibere.
[2] Queste innovazioni sono invece elencate al II comma dell’articolo 1120, con previsione della maggioranza “agevolata”.
[3] L’art. 1121 c.c. è dedicato alle innovazioni la cui spesa è molto elevata o innovazioni superflue.
[4] L’installazione dell’ascensore può essere deliberata con la maggioranza prevista per le innovazioni agevolate (la maggioranza dei presenti che abbiano 500 millesimi) ma la spesa, se molto esosa, dev’essere accollata ai soli condomini che vogliono l’ascensore.
[5] Le sentenze hanno delineato il procedimento per calcolare la spesa da addebitare a chi vuole usufruire in un secondo momento dell’innovazione: bisogna calcolare l’equivalente della spesa originaria ed attualizzarla, aggiungere i costi per la manutenzione e diminuire la cifra così ottenuta per un valore forfettario da imputare all’usura. Il valore cosi ottenuto dovrà essere diviso per tutti quelli che hanno sostenuto le spese per l’innovazione e il nuovo utilizzatore pagherà una parte di questa.
[6] L’articolo 1120 c.c. al IV comma specifica quali innovazioni sono vietate dal Legislatore.

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