L’ascensore è un servizio presente nella totalità degli immobili di recente fabbricazione. Prendiamo quindi spunto dalla recentissima sentenza n. 8823, emessa in data 30 aprile 2015 dalla Corte di Cassazione, al fine di verificare quali sono le norme applicabili a questo impianto, considerato giustamente come indispensabile per la vita di coloro che vivono in un palazzo.
Con la summenzionata sentenza, la suprema Corte si pronuncia in materia di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione degli impianti di ascensori già esistenti nel condominio e rammenta, in assenza di diverse disposizioni del regolamento condominiale contrattuale, la regola posta dall’art. 1124 cod. civ., ovvero la suddivisione di tale spesa tra tutti i condomini: per metà in ragione del valore della singola unità immobiliare, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza del piano dal suolo.
Precisa inoltre la Corte che “la disciplina legislativa in subiecta materia (artt. 1123 – 1125 cod. civ.) è sempre suscettibile di deroga mediante un accordo unanime di tutti i condomini, avente valore negoziale”.
Ne deriva quindi che i proprietari ben potranno derogare al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali di manutenzione e/o sostituzione dell’ascensore di cui all’art. 1124 c.c., decidendo per un diverso criterio, purché tale nuova regola sia adottata all’unanimità dei condomini.
Ma per quanto riguarda i palazzi di vecchia costruzione tuttora sprovvisti di un impianto di ascensore, come va ripartita la spesa riguardante la costruzione di un nuovo ascensore e la successiva spesa di manutenzione?
Abbiamo già illustrato che la costruzione di un impianto di ascensore configura un’innovazione, ai sensi dell’art. 1120, secondo comma n. 2 cod. civ., diretta ad eliminare le barriere architettoniche dello stabile. Su tale presupposto i condomini possono disporre l’installazione di un ascensore con maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti e almeno 500/1000 del valore dell’edifico), anziché con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell’edificio.
Questa deroga, peraltro, permette anche di rendere pienamente operative le norme volte a superare ed eliminare le barriere architettoniche negli edifici privati, di cui alla Legge 13/1989.
E già la Corte suprema, con sentenza n. 18334/2012, aveva peraltro confermato che l’allacciamento di un ascensore si configura come un’innovazione diretta all’eliminazione delle barriere architettoniche, la cui delibera, ai sensi dell’art. 1120, secondo comma, n. 2. cod. civ., può essere adottata con la maggioranza qualificata (maggioranza dei presenti, che rappresentano almeno 500/1000 del valore dell’edificio), e ciò a prescindere dalla concreta presenza di soggetti portatori di handicap nel condominio.
Ai sensi dell’art. 1123 cod. civ. le spese che per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute in misura proporzionale secondo i millesimi di proprietà, indipendentemente del voto espresso dal singolo condomino. Pertanto la spesa riguardante la costruzione dell’ascensore dovrà essere sostenuta da ciascun abitante in funzione del valore della sua unità immobiliare. Per quanto riguarda, invece, la spesa relativa alla manutenzione dell’ascensore si rinvia invece all’art. 1124 c.c. (metà in ragione del valore e metà in proporzione del piano).
E’ bene tuttavia ricordare che un proprietario potrebbe non partecipare alle spese d’installazione dell’ascensore facendo valere la disciplina particolare prevista dal legislatore per la ripartizione della spesa in caso d’innovazione esosa o voluttuaria, suscettibile di utilizzazione separata, di cui all’art. . 1121 cod. civ..
Tale disposizione consente di esonerare i condomini dal contributo della spesa laddove “l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio”.
Non è poi così raro, infatti, che nei vecchi stabili siano installati ascensori dotati di chiave di accesso solo per coloro che hanno partecipato alla spesa.
In tale ipotesi, sia le spese d’installazione dell’impianto sia le spese di manutenzione andranno naturalmente ripartite solo tra i proprietari che hanno voluto tale innovazione e che ben potranno usarla in via esclusiva.
Qualora successivamente altri condomini decidano di voler usufruire dell’impianto, dovranno contribuire non solo alle spese di manutenzione, ma anche alle spese sostenute in principio per l’installazione dell’ascensore.
A presto! L’avvocato sempre con te!
