Proposta d’acquisto di un immobile: cos’è? Perché non va sottovalutata?

28 Aprile 2018|Articoli, Diritto di famiglia|

proposta acquisto immobileQuando ci si rivolge a un’agenzia immobiliare al fine di comprare una casa, il primo step che porta all’acquisto definitivo dell’immobile corrisponde alla proposta d’acquisto.

La proposta d’acquisto è sostanzialmente un documento che l’agenzia fa compilare e con il quale si formalizza l’impegno ad acquistare un immobile alle condizioni stabilite.

La proposta d’acquisto, inizialmente, non è un obbligo, ma lo diviene nel momento in cui il venditore la controfirma per accettazione e ciò viene comunicato entro i termini indicati dal proponente.

La proposta d’acquisto, in questo modo, diviene a tutti gli effetti vincolante, alla stregua di un compromesso o preliminare di vendita a tutti gli effetti.

L’importanza della proposta d’acquisto è rappresentata dal fatto che nel momento in cui l’acquisto verrà formalizzato con l’atto notarile definitivo, le condizioni specificate all’interno della proposta non sono modificabili, ammenoché non vi sia un consenso sia da parte di chi acquista che di chi vende. Infatti, il rogito avanti al notaio è un atto pubblico che consente la trascrizione della proprietà dell’immobile al catasto. Il notaio, oltre a verificare le regolarità formali della compravendita, non ha altro compito che riportare le condizioni già pattuite dalle parti al momento della proposta dell’acquirente, seguita dall’accettazione. Salvo ulteriori specifiche contenute in un successivo e ulteriore preliminare di vendita.

Un errore molto comune, dunque, è quello di non prestare la dovuta attenzione a quanto specificato nella proposta d’acquisto, e il fatto che i consumatori incappino spesso in questa leggerezza non è casuale.

Gli agenti immobiliari, infatti, tendono spesso a presentare la proposta d’acquisto come uno step poco rilevante, magari affermando che eventuali condizioni più dettagliate verranno specificate nel successivo preliminare (che ricordiamo non è obbligatorio).

Un atteggiamento simile, ovviamente, è poco corretto e poco professionale, ed è interessante sottolineare che l’agente immobiliare si assicura la sua provvigione proprio quando viene accettata la proposta d’acquisto; per tal motivo si spiega il suo forte desiderio di far compiere al cliente questo passo.

Fatta questa utilissima premessa, possiamo chiederci: quali sono gli aspetti a cui bisogna prestare attenzione nel momento in cui si firma una proposta d’acquisto?

Anzitutto è necessario consultare l’atto di provenienza, ovvero appunto l’atto ufficiale in cui vengono specificati tutti i diritti o gli oneri che il proprietario, o anche persone terze, possono vantare sull’immobile. Tale atto potrà essere un precedente rogito, oppure una donazione oppure un disposizione testamentaria… I diritti o gli oneri in questione verranno ovviamente acquisiti al momento dell’acquisto dell’immobile, ed è ovviamente fondamentale conoscerli nel dettaglio: un conto è assicurarsi una piena proprietà, un conto un semplice diritto di superficie, oppure una nuda proprietà.

Un altro punto che va controllato con attenzione nel momento in cui si va a firmare una proposta d’acquisto è la conformità catastale e urbanistica. Per quanto riguarda tale aspetto vanno controllati nel dettaglio vari punti, ovvero che lo stato di fatto della casa coincida con la planimetria catastale, che tutti i titoli siano regolarmente presentati in comune, che la categoria catastale riportata sulla visura catastale sia di tipo A2, A3, A4 o A5, assolutamente non una categoria A10, la quale contraddistingue gli uffici, quindi immobili non adoperabili come abitazione.

Terzo ulteriore aspetto che merita di essere considerato di basilare importanza corrisponde inoltre alla visura ipotecaria: gli esperti del settore sottolineano il fatto che la visura ipotecaria di un immobile dovrebbe essere di basilare importanza, e le agenzie immobiliari tendono a trascurarla in modo davvero poco professionale.

La visura ipotecaria è in effetti un documento di grandissima importanza: esso comunica la “storia” dell’immobile, quindi i passaggi di proprietà che lo hanno riguardato, i diritti di cui hanno goduto i proprietari, l’eventuale presenza di ipoteche… tutti aspetti che dovrebbero essere conosciuti in modo estremamente nitido sia da chi acquista che dalla stessa agenzia immobiliare.

Per ultimo, ma non di meno importanza, al momento della proposta è importante conoscere il regolamento di condominio dell’immobile che andrete ad acquistare. Ricordiamo infatti che il regolamento disciplina la vita dello stabile dove andrete a vivere, determina l’uso o il godimento delle parti comuni, degli impianti, delle pertinenze e ogni quant’altro relativo alle parti comuni e all’amministrazione. Al regolamento sono inoltre allegate le tabelle millesimali necessarie per la ripartizione delle spese condominiali. E dall’esame di esse, avrete l’esatta idea dei costi annuali che andrete ad affrontare per l’amministrazione del vostro immobile.

L’avvocato sempre con te!


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